Nova Lei de Zoneamento de São Luís: mais prédios e verticalização

Nova Lei de Zoneamento abre espaço para mais prédios e maior verticalização em São Luís

Quem passa pelas avenidas dos Holandeses, Colares Moreira ou Carlos Cunha já vê uma paisagem de grandes edifícios e obras. É nesses corredores que a nova Lei de Zoneamento de São Luís concentra o maior potencial construtivo da capital, definindo novos limites para ocupação do solo, altura e área construída.

A proposta, elaborada pelo Incid (Instituto da Cidade, Pesquisa e Planejamento Urbano e Rural), substitui a legislação de 1992 e regulamenta o Plano Diretor de 2023. Foi aprovada em primeiro turno em 3 de junho, por unanimidade dos 22 vereadores presentes. A votação final, porém, foi adiada ao menos três vezes e ainda não tem data. A última suspensão foi anunciada na quarta-feira (5) pelo presidente da Câmara, Paulo Victor (PSB), que convocou audiência pública para terça-feira (11), às 9h, no plenário. Antes do segundo turno, os parlamentares precisam analisar 133 emendas.

O que define o tamanho dos prédios

Dois índices controlam a verticalização: a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento. A Taxa de Ocupação (artigo 64) define o percentual do terreno que pode ser coberto no nível do solo, reservando espaço para recuos, áreas verdes e infiltração de chuva. Piscinas descobertas e jardineiras não entram na conta.

O Coeficiente de Aproveitamento (artigo 61) multiplica a área do terreno para calcular o total construído em todos os andares. Varandas abertas, áreas de circulação vertical, subsolos e até três pavimentos de estacionamento não contam nesse cálculo.

Para o professor Frederico Burnett, da Uema, o coeficiente é central para o mercado imobiliário: quanto maior o índice, maior a área comercializável. O projeto fixa coeficiente básico de 1,2 para a maior parte do território. Para ultrapassá-lo, é preciso usar a Outorga Onerosa do Direito de Construir, mecanismo em que o construtor paga ao poder público pelo potencial adicional.

Onde ficam os maiores índices

As Zonas Corredor Principal (ZCP) e Corredor Secundário (ZCS) abrangem os principais eixos viários, como as avenidas dos Holandeses, Colares Moreira, Daniel de La Touche, Jerônimo de Albuquerque, Professor Carlos Cunha, dos Franceses, dos Portugueses, São Luís Rei de França e Vitorino Freire. Nessas áreas, a Taxa de Ocupação máxima é de 60% e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo chega a 5,0 para usos residenciais ou mistos, com altura útil de 64 metros. Para usos não residenciais, o coeficiente é 3,6.

A verticalização passa a ser controlada pela Altura Útil, que mede apenas o volume habitável, substituindo o limite fixo de pavimentos da lei de 1992. Os 64 metros não incluem garagens acima do térreo, pilotis e caixa d'água. Em áreas com restrições, como Centro Antigo e entorno do aeroporto, vale a Altura Máxima, que considera a altura física total.

Nas Zonas Residenciais 1 e 2, o coeficiente máximo é 3,6, com taxas de ocupação de 60% e 70% e alturas úteis de 55 metros.

Impactos e impasse

O geógrafo Luiz Eduardo Neves, da Ufma, alerta que adensar corredores não resolve a mobilidade: "Quanto mais você construir, mais problemas viários vai haver". Burnett reforça que adensar exige mais serviços públicos e aumenta o risco de enchentes pela impermeabilização do solo.

A tramitação enfrenta críticas do MP-MA, que aponta "desvio de processo legislativo" por falta de audiências públicas antes da primeira votação. O texto, enviado pelo ex-prefeito Eduardo Braide (PSD), foi classificado como Projeto de Lei Complementar, mas tramita como Ordinário. O Atual7 procurou Incid, SMTT, Semurh e Braide, mas não houve retorno.

Perguntas Frequentes

Quando a nova Lei de Zoneamento de São Luís será votada?

A votação em segundo turno ainda não tem data. Foi adiada por pedidos de vista e suspensa, com audiência pública marcada para 11 de junho.

O que muda para quem quer construir em São Luís?

Os índices de ocupação e aproveitamento definem o tamanho dos prédios. Em corredores principais, o coeficiente máximo é 5,0, com altura útil de 64 metros.

O que é a Outorga Onerosa do Direito de Construir?

É um mecanismo do Estatuto da Cidade em que o construtor paga ao poder público para construir acima do coeficiente básico de 1,2.

Quais áreas terão maior verticalização?

As Zonas Corredor Principal e Secundário, que incluem avenidas como Holandeses, Colares Moreira e Carlos Cunha, terão os maiores índices.

Por que a lei é contestada pelo MP-MA?

O MP aponta que a primeira votação ocorreu sem audiências públicas prévias, violando o Estatuto da Cidade.

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